Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, bao nhiêu phần trăm là phù hợp?

Quy định tỷ lệ đặt cọc giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất trình Quốc hội thảo luận sáng 31/10 vẫn để hai phương án.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Phương án 2: Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không quá 10% giá bán, cho thuê.

Chọn phương án 1, đại biểu Trần Hồng Nguyên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật lý giải, chọn phương án này vì ít rủi ro cho người mua - đối tượng yếu thế trong giao dịch. Đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, như vậy sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp.

Với phương án 2, bà Nguyên nhìn nhận, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, do thời gian từ khi nhận đặt cọc tới khi xây dựng dự án kéo dài. Và thực tế đã có nhiều dự án nhận đặt cọc sau 5, 10 năm vẫn chưa được triển khai, nên cần quy định chặt chẽ đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đồng tình với phương án 2 và cho rằng, “phương án này các chủ đầu tư họ rất ưa thích và khách hàng cũng chịu”.

Ông Hòa phân tích, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Số tiền cọc 10% giá trị căn hộ cũng là hợp lý. "Nhà 1 tỷ, đặt cọc 10% tức là 100 triệu, nếu 4 -5 tỷ thì đặt cọc 400 – 500 triệu, Khách hàng đặt tiền cọc trước, có khi chủ đầu tư bán nhà thấp đi", ông Hòa nhìn nhận.

Mặt khác, đại biểu cũng cho rằng chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhận tiền cọc, như thế, "họ đâu có gian dối". Vì thế, dự thảo luật cần đưa ra quy định linh hoạt để chủ đầu tư có thể huy động vốn thực hiện dự án, tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) ủng hộ phương án 2 và cho biết, phương án này sẽ tạo điều kiện cho DN, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1. Đặc biệt, trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay, việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút các khách hàng tiềm năng.

Một số vị đại biểu khác cũng nghiêng về phương án 2, song đề nghị tỷ lệ đặt cọc giảm xuống 5%, có vị đề nghị nâng lên 15%.

Hồi âm ý kiến đại biểu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, “ tỷ lệ đặt cọc này chúng tôi sẽ nghiên cứu, trường hợp cần thiết sẽ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến của các đại biểu Quốc hội”.

Về thời điểm để tiến hành đặt cọc cũng có nhiều ý kiến, theo phương án 1, phương án của Chính phủ trình là phải bảo đảm các điều kiện và đã đưa vào giao dịch. Phương án này cũng có những mặt tích cực nhưng cũng có mặt tiêu cực, tích cực là có thể bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế là người mua nhưng về phía các doanh nghiệp chưa thể đảm bảo tiếp cận được với các nhà đầu tư tiềm năng.

Còn phương án 2, phương án chỉ cần có thiết kế cơ sở nhưng từ thiết kế cơ sở cho đến khi được cấp phép xây dựng cũng tiến hành rất nhiều bước và có thể trong quá trình này chậm trễ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

“Nếu chưa rõ, chưa thống nhất, chúng tôi đề xuất nội dung này xin phiếu để Quốc hội sẽ cho ý kiến”, ông Thanh cho hay.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, đối với các vấn đề đang trình hai phương án, chính kiến của các đại biểu Quốc hội là cơ sở để Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện và trình Quốc hội lựa chọn, xem xét phương án khả thi nhất.