TP. Hồ Chí Minh: Cảnh giác khi nhận sang nhượng đất bằng giấy tay và giao tiền theo "vi bằng"

Giao dịch mua bán đất bằng giấy tay “nối tiếp”

Do có nhu cầu mua đất để xây nhà, ổn định cuộc sống, ông Đặng Hoàng Anh (40 tuổi, quê Thanh Hóa) tìm kiếm thông tin rao bán đất qua mạng xã hội. Khi thấy một mảnh đất tại ấp 7, xã Vĩnh Lộc A (Bình Chánh, TP.HCM) có giá vừa phải, anh Hoàng Anh chủ động liên hệ với người được coi là chủ khu đất.

Người rao bán thửa đất trên xưng tên là Lê K. (ngụ tại TP Dĩ An, Bình Dương), đồng thời cho biết mình là chủ sử dụng lô đất số 29, diện tích 110 m² (5mx22m)- là một phần thửa đất số 48, tờ bản đồ số 77 xã Vĩnh Lộc A (bản đồ địa chính) và một phần thửa đất số 03, tờ bản đồ số 16 xã Vĩnh Lộc A (theo tài liệu 02/CT/UB).

Theo các giấy tờ ông Lê K. cung cấp, thửa đất này ông nhận sang nhượng từ bà Nguyễn Thị H. V. (ngụ tại huyện Tánh Linh, Bình Thuận) vào ngày 4/11/2023 bằng giấy viết tay. Giao nhận tiền giữa ông K. và bà V. được lập Vi bằng bởi Văn phòng Thừa phát lại G.Đ ngày 4/11/2023. Kèm theo đó còn có bản vẽ xác định diện tích, vị trí, hiện trạng sử dụng đất, được Công ty TNHH Xây dựng- Địa chất- Khoáng sản Vĩnh An đóng dấu xác nhận ngày 27/11/2017.

Trước đó, vào năm 2018, bà V. nhận sang nhượng thửa đất này từ bà Lê Thị Th cũng bằng giấy viết tay. Giao nhận tiền giữa hai bên được lập Văn phòng Thừa phát lại Q lập vi bằng ngày 19/9/2018.

Tương tự, trước đó, bà Th cũng nhận sang nhượng đất qua giấy viết tay (gọi là văn bản thỏa thuận đặt cọc- chuyển nhượng quyền sử dụng đất) với ông Nguyễn Ngọc Tr. (ngụ quận Tân Phú, TP.HCM) ngày 28/12/2017. Cùng ngày, ông Tr và bà Th có lập vi bằng giao nhận tiền (180 triệu đồng) theo Vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại H.M lập nhưng không nêu rõ lý do của việc giao- nhận tiền này. Tuy nhiên, tại Biên bản giao nhận tiền giữa hai bên lập ngày 28/12/2017 có ghi nhận lý do là “để thực hiện điều khoản thanh toán theo thỏa thuận của hai bên lập ngày 28/12/2017”.

Để tranh gặp rủi ro và mong muốn tìm hiểu rõ hơn về khu đất, ông Đặng Hoàng Anh đã đến UBND xã Vĩnh Lộc A để hỏi thông tin.

Thông tin với phóng viên, ông Hoàng Anh cho biết, qua cán bộ địa phương, ông được được biết thửa đất số 48, tờ bản đồ 77 xã Vĩnh Lộc A có tổng diện tích hơn 22.800 m². Bản đồ địa chính năm 2006 thể hiện đây là đất do UBND xã đăng ký quản lý. Hiện nay, thửa đất này vẫn chưa được chuyển mục đích sử dụng sang “đất ở”, cũng không có chuyện cho phép phân lô, tách thửa thành đất ở tại khu đất này.

Cũng theo cán bộ địa phương thì một số người dân đã từng đứng ra kê khai quyền sử dụng đất này nhưng không được chính quyền xã xác nhận. Hiện xã Vĩnh Lộc A đang tiến hành rà soát, lập hồ sơ quản lý toàn bộ diện tích đất công trên địa bàn. Từ năm 2015 đến nay, thửa đất số 48 nêu trên vẫn là đất trống, địa phương thực hiện quản lý theo Công văn 2208/UBND ngày 6/11/2015 của UBND huyện Bình Chánh.

Trước thông tin trên, ông Hoàng Anh đã quyết định không mua đất theo lời rao bán trên.

Lập Vi bằng giao- nhận tiền có giá trị gì trong mua, bán đất?

Tuy nhiên, trái với cách hành xử của ông Hoàng Anh, trên thực tế, nhiều người do khả năng tài chính có hạn vẫn mạo hiểm quyết định mua đất vườn, đất nông nghiệp vùng ven TP Hồ Chí Minh với hy vọng sẽ không bị vướng quy hoạch, sẽ được dựng nhà tạm mà không bị chính quyền phá dỡ…để đỡ cảnh phải đi thuê nhà.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trần Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Nhật Việt, cho biết, việc chuyển nhượng đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Nếu có tranh chấp về giao dịch này, cơ quan chức sẽ xác định đây là giao dịch vô hiệu.

Phân tích thêm, Luật sư Tuấn cho biết, việc chuyển nhượng đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông qua công chứng mới được coi là giao dịch hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận có giá trị để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, giao dịch chuyển nhượng đất bằng “giấy tay” hoặc qua việc lập Vi bằng không thể thay thế cho việc công chứng, đồng thời có mức độ rủi ro cao vì người mua luôn có nguy cơ, vừa không có đất, vừa khó đòi lại tiền, bởi Vi bằng có tính chất ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện. Phức tạp hơn ở chỗ, các giao dịch chuyển nhượng đất viết tay, rồi giao tiền thông qua lập vi bằng sẽ càng rắc rối, rủi ro hơn, thậm chí là tạo hệ lụy “dây chuyền” khi hình thức giao dịch này được thực hiện nối tiếp qua nhiều người khác nhau.

Việc Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất hiện đã bị cấm. Nếu lập vi bằng về việc mua bán nhà đất, Thừa phát lại có thể bị xử phạt từ 10 - 15 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 - 9 tháng (theo quy định tại Nghị định 82/2020/NĐ-CP)

Để tránh việc bị xử lý thì hiện nay, các Văn phòng Thừa phát lại hầu như đã không thực hiện lập vi vằng mua bán nhà, đất. Tuy nhiên, các văn phòng này vẫn có thể lập vi bằng về việc hai bên giao- nhận tiền cho nhau. Còn lý do của việc giao nhận tiền này có phải xuất phát từ việc mua bán nhà, đất hay không sẽ được hai bên thỏa thuận riêng, “ẩn” ngoài Vi bằng giao- nhận tiền. Chính điều này khiến một số người lầm tưởng giao dịch mua đất của mình vẫn được Vi bằng ghi nhận.

Cũng theo Luật sư Tuấn, nếu người chuyển nhượng đất có yếu tố gian dối, đưa ra thông tin về việc đất đã thuộc quyền sử dụng của mình, hoặc cam đoan việc được sử dụng đất hợp pháp để che giấu việc đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, khiến người nhận chuyển nhượng đất tin tưởng chuyển tiền thì vụ việc còn có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.