Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai: Nhận diện những bất cập

Kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần được bổ sung những quy định chi tiết, chặt chẽ hơn để tạo sự đồng bộ pháp luật.

Pháp lý thiếu chặt chẽ với công trình xây dựng không phải nhà ở

Luật Kinh doanh bất động sản quy định rất cụ thể, chi tiết, đầy đủ và chặt chẽ về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; bao gồm điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trách nhiệm của chủ đầu tư và thủ tục chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điểu kiện đưa vào kinh doanh, bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở thì không được kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả về điều kiện được đưa vào kinh doanh do chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua không phải thông báo và không cần được Sở Xây dựng địa phương xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật chưa quy định rõ trường hợp nào thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua cả toàn bộ công trình hay được bán, cho thuê mua từng phần công trình (như bán căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn, một phần diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại trong tòa nhà dự án).

Tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP chưa có quy định cụ thể về việc giấy tờ về quyền sử dụng đất là các loại giấy tờ gì; hồ sơ dự án bao gồm các loại giấy tờ, thông tin gì đối với các loại hình dự án. Điều này gây khó khăn cho các cơ quan, các tổ chức, cá nhân khi áp dụng quy định. Chính điều này dẫn đến có sự hiểu, áp dụng quy định không thống nhất giữa các nơi, các cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Cũng tại Khoản 2 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định việc trước khi bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra rằng, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cụ thể, tại Điều 59 của Luật mới chỉ quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch...). Do không có quy định nên nhu cầu xã hội về chuyển nhượng loại hình hợp đồng này bị hạn chế thực hiện, không thực hiện được một cách chính thống. Các tổ chức, cá nhân tìm cách “lách luật” bằng các hình thức chuyển nhượng khác không đảm bảo an toàn về pháp lý, dễ xảy ra tranh chấp.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cũng đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án”.

Cụ thể, quy định tại Điều 54 của Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án chỉ có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đầy đủ so với quy định về “kinh doanh bất động sản” được quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật. Đồng thời cũng hẹp hơn, không tương xứng với phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 11 của Luật.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra cần phải có sự đồng bộ, thống nhất, giữa các quy định trong một đạo luật. Quy định pháp luật phải là chìa khóa để khơi thông được nguồn lực của thị trường, của nền kinh tế; tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi cho tổ chức, cá nhân được kinh doanh tự do trong phạm vi mà pháp luật không cấm.

Thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm

Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán và mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở thay vì chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán.

Tại Điều 57 của Luật quy định trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% giá trị còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng).

Chính điều khoản nêu trên của Luật chưa quy định bên bán, bên cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được áp dụng các biện pháp, hình thức đảm bảo thay thế cho việc chưa được thu hết 5% giá trị hợp đồng (như áp dụng hình thức có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính); đồng thời cũng chưa có quy định trách nhiệm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán hết 5% giá trị hợp đồng của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua.

Bên cạnh đó, cũng chưa có quy định về việc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp “sổ đỏ” nhưng bên mua, bên thuê mua chưa thanh toán hết 5% giá trị còn lại của hợp đồng thì ai là người nắm giữ “sổ đỏ”? Và trong trường hợp này bên bán, bên cho thuê mua có được quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản không hay không?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua sẽ điều tiết kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo cơ chế thị trường.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản: “Trong đợt rà soát, tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản vừa qua, Bộ cũng nhận thấy Luật cũng đang thiếu quy định để điều chỉnh việc giao dịch bán, thế chấp đối với trường hợp nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa đươc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Đối với trường hợp nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được xây dựng xong, được nghiệm thu đưa vào sử dụng tức là đã trở thành nhà, công trình xây dựng có sẵn thì không được kinh doanh theo hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nhưng nếu nhà, công trình xây dựng trong trường hợp này chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì cũng không đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh như đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Đề nghị xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022. Dự thảo Luật sửa đổi sẽ khắc phục những bất cập đã được chỉ ra đối với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là công trình xây dựng không phải nhà ở sẽ được bổ sung pháp lý chặt chẽ, đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bài tiếp theo: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Sẽ là “cú hích” lớn cho kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai