Gỡ điểm nghẽn pháp lý và quỹ đất, khơi thông phát triển nhà ở xã hội

Những điểm nghẽn pháp lý và quỹ đất đang là lực cản lớn, đòi hỏi các giải pháp mạnh mẽ và đồng bộ để khơi thông dòng chảy đầu tư.

Nhiều chính sách, kết quả vẫn chưa như kỳ vọng

Tại Hội thảo “Đầu tư nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới” do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức vừa qua, các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp đều chung nhận định: Trong thời gian qua, nhiều chính sách pháp luật từ Trung ương đến địa phương đã được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển NOXH. Tuy nhiên, kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” vẫn còn thấp, chưa đáp ứng tiến độ đề ra.

Thông tin từ bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Tính từ năm 2021 đến nay, cả nước có 679 dự án NOXH được triển khai với tổng quy mô khoảng 623.051 căn. Trong đó, 108 dự án đã hoàn thành với 73.075 căn; 155 dự án đã khởi công xây dựng 132.791 căn; và 416 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 417.185 căn. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2025, có thêm 15.614 căn hộ NOXH hoàn thành và 20 dự án với 19.492 căn được khởi công.

Dù các con số cho thấy nỗ lực triển khai, nhưng so với yêu cầu và mục tiêu của Đề án, tiến độ thực tế vẫn còn rất chậm. Theo bà Hạnh, một trong những nguyên nhân quan trọng là những bất cập, chồng chéo trong hệ thống pháp luật liên quan.

Một trong những điểm nghẽn lớn là sự thiếu hụt các định chế tài chính phù hợp. Hiện vẫn chưa có Quỹ nhà ở quốc gia hoặc mô hình tài chính dài hạn, bền vững để hỗ trợ các địa phương, doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã cho phép sử dụng vốn từ các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách để phát triển NOXH, song phần lớn các quỹ này lại không ưu tiên cho lĩnh vực nhà ở.

Ngoài ra, quy trình đầu tư dự án NOXH hiện nay gần như tương đồng với dự án nhà ở thương mại, gồm các bước quy hoạch chi tiết, phê duyệt đầu tư, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cấp phép xây dựng... Điều này làm kéo dài thời gian triển khai dự án, gia tăng chi phí cơ hội và chi phí tài chính cho doanh nghiệp.

Cục trưởng Tống Thị Hạnh cho biết, hiện còn tồn tại quy định yêu cầu thẩm định giá bán và giá thuê mua NOXH hai lần, gây áp lực lên chủ đầu tư, ảnh hưởng tới phương án kinh doanh và dòng tiền dự án. Hơn nữa, pháp luật hiện hành chưa cho phép cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp được thuê NOXH cho người lao động, trong khi nhu cầu về chỗ ở cho cán bộ, công nhân viên là rất lớn, nhất là sau các đợt sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính.

Trước thực tế đó, bà Hạnh kiến nghị cần xây dựng Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế đặc thù để phát triển NOXH. Trong đó, cho phép chủ đầu tư tự thuê đơn vị tư vấn có năng lực để thẩm tra trước khi phê duyệt giá bán, giá thuê mua NOXH, thay vì yêu cầu thẩm định từ cơ quan nhà nước. Đồng thời, cần loại bỏ thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn để rút ngắn thời gian thực hiện dự án.

Một điểm quan trọng khác là nên có chính sách cho phép các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị công lập được thuê NOXH cho người lao động, góp phần giải bài toán chỗ ở tại các khu đô thị, khu công nghiệp. Ngoài ra, cần ban hành tiêu chí xác định điều kiện về nhà ở đối với người dân tại các địa phương sau sáp nhập hành chính để đảm bảo công bằng và hiệu quả trong tiếp cận chính sách hỗ trợ.

Đặc biệt, cần sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm tạo nguồn lực tài chính ổn định, phục vụ đầu tư xây dựng NOXH, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Cùng quan điểm về những trở ngại, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, bên cạnh rào cản pháp lý, vướng mắc về quỹ đất là điểm nghẽn cốt lõi cản trở sự phát triển của NOXH trong thời gian qua.

Theo ông Khôi, nhiều địa phương vẫn chưa đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm. Việc chưa ban hành cơ chế hỗ trợ cụ thể như bố trí ngân sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội thiết yếu khiến các dự án NOXH chậm tiến độ và chi phí cao, ảnh hưởng tới khả năng mua của người thu nhập thấp.

Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định 3 hình thức tạo quỹ đất cho NOXH: Trích 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại; bố trí quỹ đất thay thế ở vị trí khác; hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, do chưa có hướng dẫn cụ thể về điều kiện áp dụng cho từng hình thức, nhiều địa phương lúng túng, dẫn đến việc buộc doanh nghiệp phải giữ lại 20% quỹ đất, gây áp lực lên chủ đầu tư.

Ngoài ra, việc doanh nghiệp có quỹ đất riêng muốn đầu tư NOXH cũng gặp trở ngại do chưa có quy trình rõ ràng về xác định giá trị đất và thủ tục pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng.

Ưu đãi tài chính, đòn bẩy kích hoạt đầu tư

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, ông Khôi đề xuất các địa phương cần xác định nhu cầu thực tế về NOXH để lập kế hoạch phát triển cụ thể với chỉ tiêu hàng năm và 5 năm. Việc quy hoạch quỹ đất và tạo lập mặt bằng sạch cho NOXH phải được ưu tiên trong kế hoạch phát triển của tỉnh, thành.

Về cơ chế tài chính, cần có chính sách ưu đãi tín dụng rõ ràng cho chủ đầu tư và người mua NOXH. Cụ thể, các ngân hàng thương mại nên áp dụng mức lãi suất cho vay 3 – 4%/năm đối với NOXH để bán, và 2 – 3%/năm đối với NOXH cho thuê, thời hạn vay từ 20 – 25 năm. Các địa phương cũng có thể hỗ trợ lãi suất vay từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương hoặc hỗ trợ người dân vay mua NOXH với lãi suất dưới 4% trong thời hạn 23 – 25 năm.

Ngoài ra, có thể nghiên cứu mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính cho người lao động, vừa giúp chủ đầu tư nhanh chóng tiêu thụ sản phẩm, tái đầu tư các dự án mới.

“Những cơ chế ưu đãi tài chính trên không chỉ giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở, mà còn khuyến khích doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực NOXH, vốn mang tính xã hội cao và cần được Nhà nước đồng hành mạnh mẽ hơn,” ông Khôi nhấn mạnh.

Nhà ở xã hội không chỉ là vấn đề an cư mà còn là nền tảng cho phát triển bền vững, ổn định xã hội và nâng cao chất lượng sống của người dân. Để khơi thông dòng vốn, thu hút đầu tư và đẩy nhanh tiến độ các dự án NOXH, việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, cải thiện thủ tục hành chính, tạo lập quỹ đất sạch và ban hành chính sách tài chính ưu đãi là yêu cầu cấp thiết.

Đặc biệt, sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt từ cả Trung ương đến địa phương sẽ là chìa khóa hiện thực hóa mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH đến năm 2030.