Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu khi nào?

Tư vấn | Q. Chữ | 14:28 07/10/2021

BVCL - Bất động sản là tài sản có giá trị, hồ sơ chuyển nhượng và đăng ký là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng, sở hữu và các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, nhiều trường hợp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu nhưng không hay biết.

nha-dat-1-.jpg
Hình ảnh minh họa (nguồn internet)

Theo Luật Đất đai năm 2013 và Bộ Luật dân sự 2015 đã quy định rõ 4 trường hợp không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà sẽ bị vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện dưới đây thì không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu, gồm:

a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b. Đất không có tranh chấp.

c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d. Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng (theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013) thì đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực.

Vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực: Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Quy định nêu rõ: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản, nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì không có hiệu lực.

Vô hiệu do giả tạo giao dịch: Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:

- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo, nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo, nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Theo quy định trên, nếu như hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo.

Vô hiệu do hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Quy định nêu rõ: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".

Như vậy, Tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội.


(0) Bình luận
Tin nổi bật Bảo vệ công lý
Vụ Việt Á: Khởi tố, bắt tạm giam Phó Giám đốc Trung tâm xét nghiệm BVĐK tỉnh Phú Thọ
BVCL - Ngày 28/5, Cơ quan Cơ quan Cảnh sát điều tra (PC03), Công an tỉnh Phú Thọ đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can và lệnh tạm giam đối với Trần Gia Phú, bác sĩ, Trưởng đơn vị vi sinh, Phó Giám đốc Trung tâm Xét nghiệm thuộc Bệnh viện Đa khoa tỉnh Phú Thọ về hành vi “Lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ".
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO