Nhức nhối tình trạng phân lô, bán nền trái quy định tại TP Phú Quốc (kỳ 2)

Như Báo Công lý đã thông tin trong bài viết trước, các khu đất có mục đích sử dụng là đất trồng cây công nghiệp, đất trồng cây lâu năm, thậm chí là đất công… đã bị một số người phân lô, làm hạ tầng trái phép rồi chuyển nhượng cho nhiều người mua, sau đó xây dựng nhà, công trình trên đất.

Các khu đất phân lô này đều được khoác lên mình với cái mác là những dự án bất động sản với tên gọi như: Dự án khu đô thị ấp 3 Cửa Cạn, xã Cửa Cạn; Dự án đất nền làng hoa Cửa Cạn, xã Cửa Cạn; Dự án đất nền làng hoa Phú Quốc, xã Cửa Dương; Dự án khu dân cư Rạch Hàm - Hàm Ninh, xã Hàm Ninh….

Để thuyết phục người mua "xuống tiền", các khu đất phân lô ngoài mang tên gọi như ở trên còn được gắn thêm những thông tin để “câu” khách như: Cơ sở hạ tầng hiện đại, ô tô lưu thông 2 chiều, đã xây dựng nhiều nhà, hàng quán, có vị trí đẹp, cạnh suối, dựa lưng vào núi; Cách biển 500m, cách làng chài Hàm Ninh 700m; Sát dự án Vinpearl Bãi Vòng, cách sân bay 5km, khu phi thuế quan 3km; Hạ tầng hoàn thiện, sổ đỏ trao tay…

Chuyên nghiệp hơn nữa là các môi giới vẽ ra tiện ích nội khu thể hiện rất sinh động bằng hình ảnh, clip… để quảng cáo. Các thông tin quảng cáo xuất hiện rầm rộ trên các trang web, mạng xã hội face book, zalo; các hội, nhóm mua bán bất động sản… kèm theo đó là số điện thoại của môi giới, địa chỉ thể hiện trên goolge maps… tất cả với mục đích là tìm kiếm và lôi kéo khách hàng.

Có thể thấy rằng, việc rao bán, quảng cáo các khu đất phân lô nền trái quy định công khai, rất chuyên nghiệp, không khác gì những dự án bất động sản được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Qua quá trình tìm hiểu của phóng viên, tại các khu vực mà môi giới rao bán không có bất kỳ một dự án bất động sản nào được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận. Tất cả chỉ là những khu đất nông nghiệp của cá nhân hoặc hộ gia đình có GCNQSDĐ hoặc chưa có GCNQSDĐ, chưa được chuyển mục đích sử dụng, sau đó được san lấp, làm đường, làm vỉa hè, trồng cây, trồng cột điện, trồng trụ đèn chiếu sáng…. rồi phân ra thành các lô, nền để chuyển nhượng cho người mua.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các khu phân lô trái quy định này đều có một điểm chung đó là thực hiện dưới hình thức giấy tờ viết tay, cụ thể: Đối với các khu đất phân lô có GCNQSDĐ, GCNQSDĐ đứng tên cá nhân hoặc hộ gia đình, khi chuyển nhượng thì hai bên sẽ thực hiện lập vi bằng thừa phát lại, ghi nhận diện tích chuyển nhượng, vị trí chuyển nhượng (ký hiệu trên sơ đồ phân lô do các chủ đất tự vẽ ra), kèm theo đó là bản vẽ khu đất thể hiện vị trí có đóng dấu của công ty đo vẽ tư nhân… Hình thức này được các môi giới, chủ đất nói với khách hàng là chuyển nhượng có công chứng vi bằng;

Đối với các khu đất chưa có GCNQSDĐ, thì các bên thực hiện dưới dạng hợp đồng mua bán do hai bên ký với nhau, có hoặc không có người làm chứng, rồi kèm theo sơ đồ vị trí khu đất được đo vẽ bởi một công ty tư nhân...

Theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này…

Đối chiếu quy định của pháp luật cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, tuy nhiên, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực phân lô đều không thực hiện đúng quy định trên.

Khoản 4, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định các trường hợp không được lập vi bằng: Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực…

Như vậy, pháp luật cấm thừa phát lại lập vi bằng với trường hợp chuyển nhượng nhà đất bằng việc viết giấy tờ viết tay. Thế nhưng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một số người, các môi giới, chủ đất vẫn hứa hẹn và đưa ra thông tin là mua bán có công chứng vi bằng… nhằm đánh tráo khái niệm, thu hút người mua.

“

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.