Hoạt động chia nhỏ, rao bán đất nền liền kề tại Thanh Hóa: Khoảng cách giữa hồ sơ và thực tế

Từ thực tế ghi nhận đến báo cáo quản lý

Như Báo Công lý đã đăng tải bài viết "Thanh Hóa: Vấn đề quản lý đất từ hoạt động chia nhỏ, rao bán đất nền liền kề", nhiều khu đất tại các xã Thúy Sơn, Lập Thạch, Ngọc Lặc… được chia nhỏ thành các thửa liền kề, có lối đi chung và được rao bán theo từng lô. Tại bài viết này, chúng tôi tiếp tục thông tin tới bạn đọc về việc kiểm tra, xác minh thông tin phản ánh về hoạt động chia nhỏ, rao bán đất tại một số địa bàn thuộc huyện Ngọc Lặc (cũ), tỉnh Thanh Hóa đối với các cơ quan chức năng về vấn đề này.

Sau khi thực hiện ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Thanh Hóa Mai Xuân Liêm tại Công văn số 4914/UBND-CNXDKH ngày 23/3/2026. Ngày 19/4, Sở Xây dựng tỉnh Thanh Hóa đã có văn bản báo cáo UBND tỉnh Thanh Hóa của về việc kiểm tra, xác minh phản ánh của báo chí về hành vi lách luật phân lô bán nền tại của Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long.

Theo văn bản, trước đó Sở Xây dựng tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Công văn số 2900/SXD-QLN ngày 26/3/2026 đề nghị các đơn vị phối hợp xác minh, cung cấp thông tin hồ sơ pháp lý liên quan đến việc triển khai, thi công hạ tầng, phân lô hàng loạt của Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long tại các khu đất trên địa bàn huyện Ngọc Lặc (cũ) theo phản ảnh của báo chí.

Trong văn bản gửi Sở Xây dựng, Sở Tài chính tỉnh Thanh Hóa cho biết, qua rà soát, “trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa chưa có thông tin liên quan đến các dự án do Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long triển khai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài chính”.

Tương tự, UBND các xã Kiên Thọ, Ngọc Liên, Thạch Lập cũng có báo cáo gửi Sở Xây dựng và Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa, cho biết, chưa phát hiện dấu hiệu “núp bóng” cá nhân để phân lô bán nền hoặc chưa phát hiện hoạt động của doanh nghiệp trên địa bàn.

Tuy nhiên, bên cạnh những nội dung mang tính khẳng định về mặt quản lý hành chính, một số văn bản xác minh tại cơ sở lại hé lộ nhiều thông tin đáng chú ý liên quan đến thực tế sử dụng đất và hoạt động giao dịch trên địa bàn.

Theo báo cáo của UBND xã Minh Sơn, qua kiểm tra tại thôn Tiến Sơn, cơ quan chức năng phát hiện 01 khu đất có dấu hiệu hoạt động đầu cơ, thu gom đất, thực hiện phân lô, bán nền. Tại khu vực này có lắp đặt biển quảng cáo của Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long, trên biển thể hiện thông tin về quy mô khu đất với tổng diện tích khoảng 1.600 m², được chia thành 08 lô (sản phẩm) để chuyển nhượng.

Qua xác minh, khu đất này ban đầu là một thửa đất do các cá nhân cùng nhận chuyển nhượng, sau đó thực hiện thủ tục xin tách thửa và mở lối đi chung. Sau quá trình tách thửa, khu đất được hình thành thành 08 thửa riêng biệt đứng tên nhiều cá nhân khác nhau.

UBND xã Minh Sơn cho biết đã phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ngọc Lặc kiểm tra các thửa đất được tách trong thời gian qua. Theo giải thích của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ngọc Lặc, việc tách thửa được thực hiện theo Điều 254 Bộ luật Dân sự, Điều 45 và Điều 220 của Luật Đất đai 2024, cùng các nghị định và quy định liên quan của UBND tỉnh Thanh Hóa.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ngọc Lặc cũng viện dẫn quy định cho phép việc tách thửa được thực hiện nếu bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng . Theo đơn vị này, quy định trên đã “tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”.

Ở góc độ thủ tục hành chính, các hồ sơ tách thửa được thực hiện đúng quy trình và thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, từ thực tế được ghi nhận tại nhiều khu vực, có thể thấy việc chia nhỏ đất, mở lối đi chung và hình thành các thửa liền kề đang xuất hiện với cấu trúc tương đồng tại nhiều địa bàn khác nhau.

Đáng chú ý, trong khi các cơ quan đều khẳng định không có dự án bất động sản nào do Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long triển khai theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế lại xuất hiện các khu đất được giới thiệu, quảng bá theo từng lô, từng sản phẩm, thậm chí từng có biển giới thiệu doanh nghiệp là “chủ đầu tư” là Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long. Điều này đặt ra khoảng cách nhất định giữa “hình thức hồ sơ” và “diễn biến thực tế” trong quá trình sử dụng đất.

Một chi tiết đáng chú ý khác, tại thời điểm kiểm tra sau đó, văn bản của UBND xã Minh Sơn cũng thể hiện: “Hiện nay, tại khu vực nêu trên không còn biển quảng cáo của Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Long”.

Diễn biến này cho thấy hoạt động quảng bá, giới thiệu liên quan đến các khu đất có thể đã diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định trước khi được tháo dỡ, hoặc không còn tồn tại tại thời điểm kiểm tra lại.

Trong khi đó, tại xã Ngọc Lặc, UBND xã này cho biết qua kiểm tra thực địa đã xác định có 03 khu đất liên quan đến nội dung báo chí phản ánh, gồm nhiều thửa đất đã được tách thửa trước đó.

Khoảng trống quản lý nhìn từ thực tế sử dụng đất

Có thể thấy, qua các văn bản báo cáo của nhiều cơ quan, phần lớn nội dung xác minh đều tập trung vào việc rà soát hồ sơ pháp lý, kiểm tra thẩm quyền tách thửa, quy hoạch sử dụng đất và việc doanh nghiệp có hay không triển khai dự án bất động sản theo quy định pháp luật.

Cơ quan quản lý cho rằng, việc tách thửa được thực hiện dưới danh nghĩa hộ gia đình, cá nhân và thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan đăng ký đất đai theo quy định hiện hành.

Tuy nhiên, những đặc điểm mang tính tương đồng như: chia nhỏ thành nhiều thửa liền kề, hình thành lối đi chung, xuất hiện hoạt động quảng bá, giới thiệu theo từng lô và có sự tham gia của doanh nghiệp trong hoạt động quảng cáo, môi giới. Những điều này mang nhiều đặc điểm giống với hoạt động phân lô, bán nền.

Với cách giới thiệu theo từng “sản phẩm”, từng lô đất, cùng sự xuất hiện của biển quảng cáo doanh nghiệp, nhiều người có thể hiểu đây là một dự án hoặc khu đất được tổ chức đầu tư có quy mô, dù về mặt hồ sơ lại được thực hiện dưới hình thức các cá nhân tách thửa riêng lẻ.

Đây là vấn đề cần được nhìn nhận ở cả góc độ quản lý đất đai lẫn quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một điểm chú ý tại văn bản của UBND xã Ngọc Lặc, chính quyền địa phương cũng đã đề cập đến nguy cơ phát sinh các hành vi huy động vốn trái phép, quảng cáo sai sự thật hoặc tổ chức giao dịch đất đai không đủ điều kiện nếu có dấu hiệu vi phạm. Điều này cho thấy, bên cạnh việc rà soát hồ sơ hành chính, cơ quan quản lý bước đầu cũng đã nhìn nhận những rủi ro có thể phát sinh từ thực tế giao dịch trên thị trường.

Từ các diễn biến nêu trên, vấn đề đặt ra hiện nay không chỉ dừng ở việc từng hồ sơ tách thửa có đúng quy trình hay không, mà còn là cách thức các khu đất được hình thành, quảng bá và giao dịch. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra đối với công tác quản lý cần nhận diện đúng bản chất của hoạt động để bảo đảm tính minh bạch của thị trường và hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương.

Báo Công lý sẽ tiếp tục thông tin.