BĐS Hà Nội: Nguồn cung tăng, căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm

Giá cao tiếp tục là rào cản với người mua nhà

Thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Riêng thị trường căn hộ để bán xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung mới được bổ sung nhưng phần lớn tập trung ở phân khúc giá cao, trong khi sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của số đông người mua ngày càng hạn chế.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường căn hộ trong nửa đầu năm đã có những thay đổi đáng kể về nguồn cung, giao dịch và cơ cấu giá.

Trong quý II/2026, Hà Nội ghi nhận 5.317 căn hộ thuộc nguồn cung mới, chủ yếu ở phân khúc hạng A. Lượng căn bán được tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 52% so với quý I.

Đáng chú ý, dù thanh khoản chậm lại, giá căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá chào bán sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường cũng không ghi nhận nguồn cung mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m².

Diễn biến này cho thấy giá nhà đang trở thành một trong những rào cản lớn nhất đối với người có nhu cầu mua để ở.

Theo bà Hằng, nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ chưa giảm dù giao dịch chậm lại nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn sản phẩm mới gia nhập thị trường thuộc phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của số đông ngày càng ít.

Cơ cấu giá căn hộ cũng thay đổi đáng kể so với những năm trước. Các sản phẩm có tổng giá trị thấp ngày càng khó tìm, trong khi nguồn cung tập trung nhiều hơn ở những khoảng giá từ 4 - 6 tỷ đồng, 6 - 8 tỷ đồng và cao hơn.

Thực tế này đặt ra vấn đề: thị trường không chỉ cần thêm nguồn cung, mà quan trọng hơn là nguồn cung mới phải phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Nếu số lượng căn hộ đưa ra thị trường tăng nhưng phần lớn vẫn thuộc nhóm giá cao, cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu ở thực khó được cải thiện. Đây cũng là điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khi căn hộ ở các khoảng giá thấp hơn vẫn chiếm một tỷ trọng nhất định trên thị trường.

Nguồn cung cải thiện, cạnh tranh lan ra vùng ven

Dù khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn, triển vọng nguồn cung căn hộ Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu tích cực.

Theo dự báo, thời gian tới thị trường có thể đón nhận khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án mới. So với giai đoạn khan hiếm dự án, nguồn cung tương lai đã trở nên rõ nét hơn khi nhiều dự án đang được triển khai hoặc chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.

Việc nguồn cung tăng, tuy nhiên, chưa đồng nghĩa giá căn hộ sẽ lập tức giảm. Thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa mạnh giữa từng dự án, phân khúc và khu vực.

Ở thị trường thứ cấp, khả năng điều chỉnh giá có thể xuất hiện tại một số dự án đã trải qua giai đoạn tăng nóng. Ngược lại, những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông, đặc biệt là các dự án nằm gần đường vành đai, trục giao thông lớn và tuyến metro, có khả năng duy trì mặt bằng giá tốt hơn.

Một yếu tố khác có thể tác động đáng kể đến thị trường Hà Nội là sự gia tăng nguồn cung tại các địa phương lân cận.

Bà Đỗ Thu Hằng đặc biệt lưu ý đến sức cạnh tranh của thị trường bất động sản Hưng Yên, nơi nguồn cung đang tăng nhanh trong khi giá bán thấp hơn đáng kể. Theo số liệu được Savills đưa ra, mặt bằng giá căn hộ tại Hưng Yên hiện chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội.

Khi hệ thống giao thông kết nối Thủ đô với các địa phương lân cận ngày càng hoàn thiện, khoảng cách địa lý dần giảm vai trò như một rào cản đối với người mua nhà. Thay vì chỉ lựa chọn căn hộ trong nội đô, người mua có thể cân nhắc sản phẩm diện tích lớn hơn, giá thấp hơn tại khu vực giáp ranh nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối với Hà Nội.

Xu hướng này sẽ tạo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn đối với các dự án. Chủ đầu tư không chỉ phải cạnh tranh về giá mà còn cần chú trọng chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích, môi trường sống, tiến độ bàn giao và khả năng kết nối hạ tầng.

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển nhà ở

Về dài hạn, sự phát triển của hạ tầng được kỳ vọng góp phần tái cấu trúc thị trường nhà ở Hà Nội.

Các tuyến đường vành đai, metro và những trục giao thông liên vùng đang từng bước mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện để các dự án nhà ở phát triển ra khu vực phía Tây, phía Bắc và các địa bàn giáp ranh Thủ đô.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, người mua nhà có thể chấp nhận sống xa khu vực trung tâm hơn để đổi lấy diện tích lớn hơn, môi trường sống tốt hơn và mức giá phù hợp hơn.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với thị trường trong giai đoạn tới. Bổ sung nguồn cung là cần thiết, nhưng để giải quyết nhu cầu nhà ở thực, cơ cấu sản phẩm cần đa dạng hơn, nhất là tăng tỷ trọng căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Trong bối cảnh giá căn hộ nội đô đang ở mức cao, sự phát triển đồng bộ của hạ tầng và nguồn cung tại các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh và địa phương lân cận có thể mở thêm lựa chọn cho người mua. Đồng thời, áp lực cạnh tranh gia tăng cũng sẽ buộc các chủ đầu tư phải cân đối tốt hơn giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và nhu cầu thực tế của thị trường.