Rủi ro thuộc về ai khi giấy phép trở thành lý do chấm dứt hợp đồng thuê thương mại?
Trong hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, việc bàn giao tài sản mới chỉ mở đầu cho một chuỗi công việc. Để đưa địa điểm vào kinh doanh, các bên còn phải xử lý hồ sơ xây dựng, phòng cháy, đăng ký địa điểm và giấy phép chuyên ngành. Khi phương án kinh doanh không vận hành như dự kiến, kết quả “chưa có giấy phép” vì thế chưa đủ để xác định bên nào vi phạm.
Điều cần làm rõ là loại giấy phép nào đang được nói tới, nghĩa vụ thuộc về ai, thủ tục thực sự không thể hoàn thành hay đã bị bỏ dở và trở ngại đó có phải nguyên nhân trực tiếp làm hợp đồng đổ vỡ hay không. Nếu bỏ qua chuỗi câu hỏi này, một rủi ro kinh doanh có thể dễ dàng được chuyển thành lỗi pháp lý của đối tác.
Giấy phép nào trách nhiệm ấy
Nghĩa vụ của bên cho thuê trước hết gắn với chính tài sản cho thuê. Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bên cho thuê phải giao nhà, công trình theo thỏa thuận; bảo đảm bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận. Quy định này không đặt ra một nghĩa vụ chung rằng bên cho thuê phải bảo đảm mọi giấy phép phục vụ mô hình kinh doanh riêng của bên thuê chắc chắn được cấp.
Ngược lại, đối với cơ sở bán lẻ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Nghị định số 09/2018/NĐ-CP xác định chính tổ chức kinh tế là chủ thể thực hiện thủ tục xin Giấy phép lập cơ sở bán lẻ. Hồ sơ phải có tài liệu về địa điểm, phương án lập cơ sở và các điều kiện liên quan.
Bên cho thuê có thể phải cung cấp giấy tờ thuộc phạm vi mình quản lý hoặc phối hợp theo hợp đồng thuê, nhưng nghĩa vụ phối hợp không đồng nhất với nghĩa vụ xin phép thay, càng không đương nhiên trở thành sự bảo đảm về kết quả cấp phép.
Đối với thiết kế, xây dựng, cải tạo và phòng cháy, trách nhiệm cũng phải được tách theo phần việc, tư cách của từng chủ thể và thỏa thuận cụ thể. Một mặt bằng đủ điều kiện cho thuê chưa đương nhiên là một cơ sở bán lẻ đã hoàn tất mọi điều kiện để một thương nhân nhất định hoạt động theo thiết kế riêng của mình.
Chưa được cấp không có nghĩa là không thể được cấp
Trong thủ tục hành chính, yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ không phải là quyết định từ chối cấp phép. Bởi vậy, khi một bên viện dẫn việc không có giấy phép để chấm dứt hợp đồng, cần xem họ đã nộp đủ hồ sơ, bổ sung theo yêu cầu, tiếp tục giải trình và đề nghị bên kia phối hợp cụ thể hay chưa. Một thủ tục bị dừng giữa chừng không thể mặc nhiên được coi là một thủ tục không thể hoàn thành.
Khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 yêu cầu cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền, nghĩa vụ của mình một cách thiện chí, trung thực.
Điều 404 của Bộ luật này đồng thời yêu cầu điều khoản hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với toàn bộ nội dung hợp đồng, phù hợp với mục đích và tính chất của giao dịch. Vì vậy, cụm từ “không xin được giấy phép”, nếu có trong hợp đồng, không nên được tách khỏi nghĩa vụ chủ động xin phép, nghĩa vụ bổ sung hồ sơ và nghĩa vụ hợp tác của chính bên viện dẫn.
Nếu bên có trách nhiệm xin phép không cung cấp đủ hồ sơ năng lực, không bổ sung tài liệu hoặc không tiếp tục làm việc với cơ quan có thẩm quyền, kết quả “chưa được cấp” trước hết phản ánh một tiến trình chưa đi đến cùng. Quyền chấm dứt khó có thể hình thành từ chính phần việc còn bỏ ngỏ của người muốn sử dụng quyền đó.
Cần nhìn vào nguyên nhân thực chất
Thị trường bán lẻ luôn thay đổi. Một địa điểm từng được kỳ vọng có thể giảm sức hấp dẫn khi xuất hiện trung tâm thương mại mới, mật độ điểm bán thay đổi hoặc doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược. Đây là rủi ro thông thường của quyết định đầu tư. Không thể chỉ từ sự thay đổi kế hoạch mà suy đoán một bên thiếu thiện chí; nhưng cơ quan giải quyết tranh chấp cũng không nên chỉ dừng ở lý do ghi trong thông báo chấm dứt.
Cần đối chiếu lý do ấy với chuỗi hành vi thực tế: bên thuê có tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, đầu tư, tuyển dụng và chuẩn bị khai trương hay đã dừng từ trước; có thông báo rõ vi phạm và dành cho bên cho thuê thời hạn hợp lý để khắc phục hay không; quyết định rút khỏi dự án xuất hiện trước hay sau trở ngại pháp lý. Nếu hiệu quả kinh doanh là nguyên nhân thực chất, hậu quả của sự thay đổi chiến lược không thể tự động chuyển thành trách nhiệm của chủ sở hữu mặt bằng.
Điều 310 và Điều 312 Luật Thương mại năm 2005 chỉ cho phép đình chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng khi xảy ra hành vi mà các bên đã thỏa thuận là điều kiện áp dụng chế tài hoặc khi có vi phạm cơ bản, trừ trường hợp miễn trách nhiệm.
Khoản 13 Điều 3 của Luật này xác định vi phạm cơ bản là vi phạm làm cho bên kia không đạt được mục đích giao kết. Như vậy, “dự án chưa khai trương” mới là kết quả; để chấm dứt hợp đồng còn phải chỉ ra nghĩa vụ cụ thể bị vi phạm, tính cơ bản của vi phạm và quan hệ giữa vi phạm ấy với việc giấy phép không được cấp.
Chi phí đầu tư không tự động trở thành thiệt hại
Quyền chấm dứt và quyền yêu cầu bồi thường là hai vấn đề khác nhau. Khoản 2 Điều 302 Luật Thương mại năm 2005 giới hạn giá trị bồi thường ở tổn thất thực tế, trực tiếp và khoản lợi trực tiếp đáng lẽ được hưởng.
Điều 303 đòi hỏi đồng thời ba yếu tố: có hành vi vi phạm hợp đồng, có thiệt hại thực tế và hành vi vi phạm là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại. Theo Điều 304, bên yêu cầu phải chứng minh tổn thất và mức độ tổn thất; còn Điều 305 buộc họ áp dụng biện pháp hợp lý để hạn chế tổn thất.
Vì thế, chi phí hoàn thiện mặt bằng không thể được xác định bằng cách cộng toàn bộ hóa đơn thiết kế, thi công và thiết bị. Cần tách tài sản còn tồn tại, phần có thể tháo dỡ hoặc tái sử dụng, giá trị còn lại, lợi ích đã khai thác và khoản chi thực sự phát sinh từ hành vi vi phạm. Nếu hợp đồng không quy định bên cho thuê phải thanh toán giá trị đầu tư còn lại, nguyên giá đầu tư càng không đương nhiên trở thành khoản nợ của chủ sở hữu mặt bằng.
Trường hợp bên thuê biết thủ tục còn vướng mắc nhưng vẫn tiếp tục đầu tư, hoặc không kịp thời bảo quản, tháo dỡ và tái sử dụng tài sản, nghĩa vụ hạn chế tổn thất cũng phải được xem xét. Bồi thường nhằm khôi phục lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, không phải chuyển toàn bộ rủi ro của một dự án không đạt kỳ vọng sang đối tác.
Đừng để giấy phép trở thành lối thoát của hợp đồng
Tranh chấp loại này cho thấy điều khoản “các bên phối hợp xin giấy phép” là chưa đủ. Hợp đồng cần xác định rõ từng thủ tục, bên chủ trì, tài liệu phải cung cấp, thời hạn phản hồi, tiêu chí xác định việc không thể được cấp phép và cách xử lý chi phí đầu tư khi hợp đồng chấm dứt.
Khi tranh chấp đã phát sinh, công bằng không nằm ở việc tìm một chủ thể để gánh toàn bộ hậu quả của dự án không thành. Công bằng bắt đầu từ việc xác định đúng nghĩa vụ, đúng hành vi và đúng nguyên nhân.
Chỉ khi người viện dẫn chứng minh mình đã thực hiện đầy đủ phần việc, trở ngại thực sự thuộc trách nhiệm của đối tác và trở ngại đó trực tiếp làm mục đích hợp đồng không thể đạt được, giấy phép mới có thể trở thành căn cứ chấm dứt và yêu cầu bồi thường.
Nếu không làm rõ các mắt xích ấy, một rủi ro thương mại có thể bị khoác lên chiếc áo của vi phạm pháp lý, còn nghĩa vụ bồi thường lại được đặt lên vai người không tạo ra nguyên nhân thực sự.