Dự án Vista Văn La: Công trường mới “rục rịch” hạ tầng, sàn giao dịch đã nhận tiền đặt chỗ

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I năm nay, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2025. Khả năng hấp thụ của thị trường duy trì ở mức cao với khoảng 7.300 căn giao dịch thành công. Đáng chú ý, mặt bằng giá khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức rất cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², trong khi khu vực phía ngoài vành đai 3 cũng đạt khoảng 86 triệu đồng/m².

Dự án vừa “rục rịch” thi công, thị trường đã “chạy trước”?

Cơn khát căn hộ đẩy giá nhà lên cao đã trực tiếp kích hoạt làn sóng “hồi sinh” của các dự án từng rơi vào cảnh “bất động” kéo dài. Ghi nhận thực tế tại khu vực lõi Hà Đông, dự án Khu nhà ở Văn La (tên thương mại The Vista Văn La) tại phường Phú La sau nhiều năm im lìm hiện đã xuất hiện công nhân và máy móc thi công tại một số vị trí. Dự án này vốn được phê duyệt theo Quyết định số 2099/QĐ-UBND ngày 07/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây cũ, với kế hoạch triển khai ban đầu từ quý II/2008 đến quý IV/2013 nhưng sau đó bị chậm tiến độ kéo dài.

Dù công trường mới chỉ dừng lại ở những công đoạn sơ khởi, hệ thống kỹ thuật mặt đất còn chưa hoàn thiện, song trên các nền tảng mạng xã hội và khu vực quanh dự án, các hoạt động quảng bá, giới thiệu và mời gọi khách hàng nộp tiền booking (giữ chỗ) đang diễn ra rầm rộ. Hiện tượng thị trường “chạy trước” tiến độ công trường này đang đặt ra dấu hỏi lớn về việc tuân thủ quy trình huy động vốn theo quy định hiện hành.

Trong vai một nhà đầu tư có nhu cầu mua căn hộ, phóng viên đã tiếp cận hệ thống phân phối của dự án này. Khảo sát danh sách mã căn được quản lý trên hệ thống trang tính nội bộ, các căn hộ tòa V1 có diện tích thông thủy khá đa dạng 61m², 64m², 69m², 70m², 104m²… Giá bán dự kiến được đưa ra ở mức từ 9X triệu/m².

Một nhân viên môi giới tên KL, tự nhận là nhân viên của một đơn vị phân phối thuộc chủ đầu tư, khẳng định dự án chưa chính thức mở bán nhưng đã nhận booking đặt chỗ. Để thuyết phục khách hàng xuống tiền, nhân viên môi giới này đưa ra hàng loạt chính sách ưu đãi như chiết khấu 3% nếu thanh toán theo tiến độ, chiết khấu 10% cho phương án thanh toán sớm, và giảm thêm 2% kèm miễn phí 2 năm phí dịch vụ đối với 200 khách hàng đầu tiên.

Đặc biệt, để giải quyết bài toán tài chính cho khách hàng khi đơn giá căn hộ ở mức cao, một văn bản có tiêu đề “Thư ngỏ - Dự thảo chính sách dự án Vista Văn La” của Ngân hàng TMCP Việt Á (VietABank - Phòng giao dịch Tây Hà Nội) do Trưởng phòng Lê Thành Nam ký duyệt đã được tung ra. Theo tài liệu này, VietABank dự kiến đưa ra tỷ lệ cho vay tối đa lên tới 80% giá trị bất động sản, thậm chí lên đến 100% nhu cầu vốn nếu bổ sung tài sản thế chấp khác.

Thời gian cho vay được đẩy lên mức kỷ lục tối đa 50 năm. Về lãi suất, dự thảo cam kết hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng đầu cho khoản vay 70%, kết hợp ân hạn nợ gốc tối đa 5 năm. Trong bảng tính giá tạm tính của căn hộ V1.2X04 69,58m² (tổng giá trị sau chiết khấu bao gồm VAT và kinh phí bảo trì là hơn 6,2 tỷ đồng), người mua được hướng dẫn chỉ cần chuẩn bị 15% vốn tự có (khoảng 813 triệu đồng chia làm 2 đợt) là có thể hoàn thiện giao dịch, phần còn lại 70% (hơn 4,2 tỷ đồng) sẽ do ngân hàng giải ngân.

Hạ tầng kỹ thuật mới bắt đầu, sàn giao dịch đã nhận tiền giữ chỗ?

Việc áp dụng các chính sách chiết khấu, bảng tính dòng tiền và nhận tiền đặt chỗ rầm rộ như trên đang tạo cảm giác dự án đã đủ điều kiện pháp lý để giao dịch thương mại. Tuy nhiên, đối chiếu với các hồ sơ pháp lý hiện có của dự án, dư luận không khỏi băn khoăn về lộ trình hoàn thiện điều kiện mở bán của “siêu phẩm” này.

Văn bản pháp lý gần đây nhất của dự án được ghi nhận là Giấy phép xây dựng số 47/GPXD do Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cấp ngày 20/11/2024 (sau khi UBND TP. Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2580/QĐ-UBND ngày 04/5/2023).

Nội dung của Giấy phép số 47/GPXD nêu rõ: Cấp cho Công ty Cổ phần SJ Group (tên trước đây là Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà) để xây dựng “Công trình Hạ tầng kỹ thuật thuộc Dự án Khu nhà ở Văn La”. Phạm vi công việc được phép thực hiện bao gồm san nền (cao độ +6,3m đến +6,5m), xây dựng đường giao thông nội bộ trên diện tích 40.209m², lắp đặt hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc.

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, một dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh, huy động vốn khi có giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở và biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng tương ứng.

Việc các sàn giao dịch triển khai nhận “booking”, “đặt chỗ giữ chỗ” rầm rộ trong bối cảnh công trường mới đang ở giai đoạn triển khai hạ tầng kỹ thuật theo Giấy phép số 47/GPXD đang dấy lên mối lo ngại lớn từ thị trường. Nếu các quy trình cấp phép tiếp theo và thủ tục nghiệm thu công trình chưa hoàn thiện đầy đủ theo quy định mà các đơn vị phân phối đã tiến hành thu tiền dưới các hình thức thỏa thuận dân sự, đây có thể là một hình thức “lách luật” nhằm huy động vốn sớm.

Dưới góc nhìn pháp lý và kinh tế, các luật sư và chuyên gia kinh tế cảnh báo rằng hình thức nộp tiền giữ chỗ thông qua hợp đồng vay vốn, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ tại các dự án chưa rõ ràng về điều kiện mở bán tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho người mua. Nếu quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan bị kéo dài hoặc tiến độ thi công bị nghẽn, dòng vốn của khách hàng sẽ bị giam lỏng, thậm chí phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp.

Sự trở lại của các dự án bất động sản “đắp chiếu” là tín hiệu đáng mừng cho nguồn cung thị trường Hà Nội, nhưng việc huy động vốn cần phải tuân thủ nghiêm túc theo quy định pháp luật hiện hành và đảm bảo tính minh bạch thông tin với khách hàng.

Trang Nguyễn