Long An: Những "nút thắt" cần làm rõ trước khi Dự án khu dân cư An Phú Sinh thay tên, đổi chủ

Nhiều năm "điệp khúc" gia hạn

Theo hồ sơ, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh (Công ty An Phú Sinh) được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương vào tháng 6/2019, vốn đầu tư 280 tỷ đồng.

Dự án tọa lạc tại huyện Cần Giuộc, có diện tích 14,7ha; dự kiến tháng 9/2020 phải hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đến tháng 10/2020 phải đưa dự án vào hoạt động. Tuy nhiên, do dự án chậm tiến độ nên được gia hạn thời gian đi vào hoạt động đến hết tháng 12/2021.

Theo Quyết định số 3309/QĐ-UBND ngày 23/6/2020 của UBND huyện Cần Giuộc phê duyệt tỷ lệ 1/500, dự án có 249 lô nhà phố, 292 nhà liên kế, 38 lô nền tái định cư, 12 lô biệt thự song lập… Đến ngày 31/12/2021, UBND huyện Cần Giuộc ban hành Quyết định số 7577/QD-UBND điều chỉnh quy hoạch cho chủ đầu tư tăng thêm 1 tầng ở 1 số lô đất, với hệ số sử dụng đất từ 2,4 tăng lên 3,2 lần.

Ngày 14/1/2022, UBND tỉnh Long An cho phép chủ đầu tư tăng vốn lên 791 tỷ đồng, với tiến độ dự án được gia hạn đến tháng 12/2022.

Tuy nhiên, một lần nữa dự án vẫn không hoàn thành đúng tiến độ. Lần này xuất hiện thông tin Công ty Cổ phần tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, là doanh nghiệp có tiếng trong giới bất động sản về phân khúc nhà ở xã hội sẽ vào cuộc để… hồi sinh dự án.

Thông tin cho rằng, bất động sản Hoàng Quân sẽ dùng 1.000 tỷ đồng phát hành trái phiếu để nhận chuyển nhượng cổ phần của Công ty An Phú Sinh, tương đương 51% vốn điều lệ.

Trong đó, 550 tỷ đồng rót vào dự án, 450 tỷ đồng còn lại sẽ đầu tư để hoàn thiện các hạng mục xây dựng còn dang dở của Dự án khu dân cư An Phú Sinh. Nguồn này khiến dư luận vừa hy vọng, vừa băn khoăn đối với một dự án vốn dĩ đã kéo dài, qua nhiều lần gia hạn.

Nhiều vấn đề cần làm rõ

Dự án khu dân cư An Phú Sinh được triển khai trước năm 2020 nên các thủ tục phải tuân thủ Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014.

Tại khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mà cụ thể trong trường hợp này là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Phú Sinh chỉ có thể qua 3 hình thức là đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư.

Nếu UBND tỉnh Long An chỉ định Công ty An Phú Sinh làm chủ đầu tư thì doanh nghiệp phải có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014.

Để có đất thực hiện dự án, Công ty An Phú Sinh đã thông qua Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Long An đã cho chủ đầu tư thuê đất các hạng mục khác nhau theo quy hoạch 1/500.

Đây là nguyên nhân chính làm người dân có nhà đất bị thu hồi không đồng thuận, vì họ cho rằng Dự án có mục đích thương mại nên chính sách bồi thường phải đảm bảo giá trị thị trường theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013 (dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng), Điều 73, Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ 1/7/2014.

Ngày 25/2/2022, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 1647/QĐ-UBND giao và cho An Phú Sinh thuê đất đợt 1 với diện tích 55.543,7m2, gồm giao 24.334,36m2 đất ở nông thôn có thu tiền sử dụng đất; giao 27.456,34m2 sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không thu tiền sử dụng đất.

Tại quyết định này, UBND tỉnh Long An cũng cho Công ty thuê 3.753m2 để đầu tư công trình giáo dục, y tế với hình thức thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê.

Ông Lê Công Hoàng Hải, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Uni và cộng sự cho rằng: Dự án khu dân cư của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Phú Sinh tại Long An có mục đích kinh doanh bất động sản nên công tác bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước phải chặt chẽ.

Trong đó, các cơ quan chức năng phải đánh giá đúng tiền thuê đất đối với việc giao 27.456,34m2 đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng, không thu tiền sử dụng đất vì đây là kẽ hở dễ phát sinh tham nhũng.

Lý do là giá bán các sản phẩm bất động sản thường được các chủ đầu tư tính luôn cho phần đất xây dựng công trình công cộng với lập luận rằng đó là các tiện ích trong ranh dự án nhà thương mại để thu lợi từ phần chênh lệch này.

Ngoài ra, ông Hoàng Hải cũng cho rằng, việc Sở Tài nguyên và Môi trường có tờ trình để UBND tỉnh Long An cho Công ty An Phú Sinh thuê đất để đầu tư các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với hình thức thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê là có dấu hiệu không tuân đúng chủ trương của Đảng, Nghị quyết của Quốc hội về hạn chế cho thuê đất trả tiền cả thời gian thuê hay không, dễ phát sinh việc thất thoát ngân sách trong giao, thuê đất.

Đây là những "nút thắt" cần được cơ quan thanh tra làm rõ, trước khi Dự án khu dân cư An Phú Sinh được thay tên, đổi chủ.