Dự án The Golden Star của Địa ốc Phú Gia An: Hợp đồng một đằng, giao nhà một nẻo

Báo Công lý nhận được phản ánh của Công ty TNHH Nguồn Á Châu (Công ty Nguồn Á Châu - số 8B Tản Viên, Phường 2, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh) về loạt sai phạm của Công ty CP Đầu tư Địa ốc Phú Gia An (Công ty Phú Gia An - văn phòng giao dịch ở tầng 15-khu D, cao ốc Hưng Phát, 928 Lê Văn Lương, phường Phước Kiến, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh) tại dự án chung cư The Golden Star (số 72 Nguyễn Thị Thập, phường Bình Thuận, Quận 7, TP. Hồ Chí Minh).

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên & Môi trường TP. Hồ Chí Minh, dự án chung cư The Golden Star nằm trên khu đất được UBND TP. Hồ Chí Minh giao cho Công ty Phú Gia An theo Quyết định số 2253/QĐ-UBND ngày 07/5/2016 để làm dự án Khu Thương mại Dịch vụ - Căn hộ cao tầng. Hình thức là Nhà nước giao đất, thu tiền sử dụng, thời hạn trong 50 năm kể từ ngày ký Quyết định. Theo đó, UBND TP. Hồ Chí Minh lựa chọn đơn vị có chức năng tư vấn lập chứng thư định giá đất để làm cơ sở cho Công ty Phú Gia An thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Công văn số 8090/SXD-PTN&TTBĐS ngày 6/6/2017 của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh gửi Công ty Phú Gia An cho thấy tổng số căn hộ là 482 căn bao gồm 476 căn chung cư và 6 căn nhà ở riêng lẻ. Công ty Phú Gia An phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trên 81,8 tỷ đồng.

Đáng nói, theo khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, việc “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua” và “Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê” đều thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất phải theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Vậy việc UBND TP. Hồ Chí Minh giao đất cho Công ty Phú Gia An kể trên liệu có đúng theo Luật Đất đai?

Công ty Nguồn Á Châu cho biết, thời điểm năm 2017, Công ty Nguồn Á Châu đã thông qua Sàn giao dịch bất động sản Hưng Lộc Phát – đơn vị phát triển dự án chung cư The Golden Star – đặt cọc mua căn hộ. Cụ thể ngày 30/9/2017, Công ty Nguồn Á Châu ký Thoả thuận đặt cọc số 66/2017/TTĐC-SHLP với Sàn Hưng Lộc Phát, đặt cọc số tiền 50 triệu đồng. Nội dung bản Thỏa thuận nêu Công ty Nguồn Á Châu được quyền mua căn hộ B26-01, diện tích 243,3 m2, giá thành 31 triệu đồng/m2, thành tiền là hơn 8,56 tỷ đồng.

Tới ngày 11/12/2017, Công ty Phú Gia An và Công ty Nguồn Á Châu ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 406/HĐMB-GOLDEN STAR. Trong đó nêu rõ căn hộ mua bán là căn số 1, tháp B, tầng 26, diện tích sử dụng là 243,3 m2; diện tích sàn xây dựng là 251,1m2; giá trên 8,391 tỷ đồng; dự kiến quý II/2018 sẽ bàn giao căn hộ.

Điểm c khoản 1 Điều 2 trong Hợp đồng mua bán nêu rõ: Hai bên nhất trí rằng diện tích thông thuỷ ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Trong trường hợp diện tích thông thuỷ thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn trong khoảng 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thuỷ thực tế chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.

Điểm d khoản 1 Điều 2 cũng nêu: “Trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng, hai bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thuỷ thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thuỷ chênh lệch so với trong hợp đồng mua bán đã ký (nếu có). Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục của hợp đồng mua bán căn hộ là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng này.”

Theo cam kết, bên mua sau đó đã nộp số tiền 8,17 tỷ đồng – tương đương 95% số tiền mua căn hộ. Đáng nói, cuối năm 2018 sau khi nhận thông báo từ chủ đầu tư đến nhận bàn giao, Công ty Nguồn Á Châu mới biết căn hộ được nhận không giống Hợp đồng mua bán.

Cụ thể, diện tích căn hộ mà Công ty Phú Gia An định giao cho Công ty Nguồn Á Châu nhỏ hơn nhiều so với cam kết trong Hợp đồng. Thực tế đo đạc cho thấy, kết quả diện tích thông thuỷ chỉ được khoảng 158 m2. Do đó Công ty Nguồn Á Châu không nhận, đề nghị chủ đầu tư cung cấp bản vẽ căn hộ đã được phê duyệt. Tuy nhiên những yêu cầu này của Công ty Nguồn Á Châu đều không được hồi đáp.

Khi Công ty Nguồn Á Châu gửi đơn kêu cứu tới các cơ quan chức năng có thẩm quyền, Sở Xây dựng đã đề nghị Công ty Nguồn Á Châu liên hệ với Toà án hoặc Cảnh sát kinh tế để được xem xét, giải quyết. Công ty Nguồn Á Châu tiếp tục gửi đơn tố cáo Công ty Phú Gia An có hành vi lừa dối khách hàng. Ngày 16/10/2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an TP. Hồ Chí Minh đã có Phiếu chuyển về “Tố giác, tin báo về tội phạm hoặc kiến nghị khởi tố” tới Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an Quận 7. Ngày 17/12/2020 Đội Cảnh sát điều tra về tội phạm kinh tế - chức vụ có mời các bên lên làm việc, lập biên bản ghi nhận sự việc, đại diện Công ty Phú Gia An xác nhận sẽ về báo cáo Giám đốc nhưng không giải quyết.

Sau đó, Công ty Nguồn Á Châu đã khởi kiện Công ty Phú Gia An ta toà. Ngày 27/7/2020, Toà án nhân dân Quận 7 ra Bản án sơ thẩm số 38/2020/KDTM-ST với phán quyết buộc Công ty Phú Gia An phải bàn giao căn hộ theo hợp đồng, không phải bồi thường thiệt hại như bên mua yêu cầu. Tuy nhiên, Công ty Nguồn Á Châu không đồng tình với bản án và kháng cáo. Ngày 25/12/2020, Toà án nhân dân TP. Hồ Chí Minh ra Bản án phúc thẩm số 1136/2020/KDTM-PT về việc tranh chấp hợp đồng mua căn hộ, nội dung chính là giữ nguyên bản án sơ thẩm; phía nguyên đơn còn chịu thêm thiệt hại khoản án phí trên 117 triệu đồng.

Công ty Nguồn Á Châu cho biết, Công ty đã đặt cọc, ký Hợp đồng để mua căn hộ rộng 243,3 m2 nhưng nay lại chỉ nhận được căn hộ 158m2 và không được khấu trừ tiền đặt cọc. Cùng với đó, Công ty Phú Gia An lại không tiến hành đo đạc diện tích thực tế nên Chi cục Thi hành án dân sự Quận 7 nhiều lần tổ chức bàn giao căn hộ theo 2 bản án bất thành.

Công ty Nguồn Á Châu mong muốn cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hồ sơ, tài liệu chứng cứ, làm rõ hành vi có dấu hiệu vi phạm Hợp đồng, trái quy định pháp luật của Công ty Phú Gia An, từ đó bảo vệ quyền lợi chính đáng cho doanh nghiệp.